Maklerrecht

Maklerrecht ist als Teilbereich des Zivilrechts im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) in wenigen Paragraphen normiert. Als im Maklerrecht tätige Makleranwälte beschäftigen wir uns mit dem Entwurf, der Überarbeitung und dem Aushandeln von maklerrechtsspezifischen Verträgen.

Bei der sich anschliessenden Vertragsdurchführung begleiten wir unsere Mandanten, Makler und Maklerkunden gleichermassen, bis hin zur maklerrechtlichen Abwicklung.

Maklerrecht für Immobilienmakler

Unsere im Maklerrecht tätige Rechtsanwälte betreuen vorwiegend  Immobilienmakler. Natürlich sind wir neben der gestaltenden und begleitenden Tätigkeit auch mit der Forderungsdurchsetzung und -abwehr umfassend tätig; dementsprechend führen wir z.B. Provisionsstreitigkeiten, Buchauszug-Auseinandersetzungen, Handelsvertreterausgleichsverfahren uvam.

Provisionsanspruch des Maklers

Im Zusammenhang mit Fragen zum Provisionsanspruch bspw. eines Immobilienmaklers müssen häufiger als zu anderen Maklerformen deshalb Rechtstreitigkeiten geführt werden, weil die Maklerkunden gerade dort das Pflichteigenkapital verteidigen. Nicht erst ein fehlender Vermittlungsnachweises oder eine Nicht-Offenlegung eines Näheverhältnisses zum Auftraggeber des Maklers führt zu maklerrechtlichen Problemen hinsichtlich eines Provisionsanspruches, sondern auch einfach zu dokumentierende Sorgfalts- und Aufklärungspflichten.

Maklerrecht für Maklerkunden

Für Maklerkunden führen wir spiegelbildliche Prüfungen und Verfahren in maklerrechtlichen Streitigkeiten durch. So prüfen wir vertragliche Bindungen, ordentliche und ausserordentliche Kündigungsmöglichkeiten, etwaige Provisionsansprüche und wehren unberechtigte Forderungen ab.

Maklerrecht für Immobilienmakler: Eine summarische Darstellung

Das Maklerrecht umfasst die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Tätigkeit von Immobilienmaklern. Es regelt ihre Rechte und Pflichten, die Vertragsgestaltung, Haftung sowie die Anforderungen an Berufshaftpflichtversicherungen. In Deutschland ist es in den §§ 652–654 BGB sowie spezialgesetzlichen Regelungen wie der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verankert.

1. Maklerrechtliche Grundlagen

a) Definition eines Maklervertrags (§ 652 BGB)

• Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Makler und einem Auftraggeber, bei dem der Makler gegen Zahlung einer Provision verpflichtet wird, einen Nachweis oder eine Vermittlungstätigkeit für den Abschluss eines Hauptvertrags (z. B. Immobilienkaufvertrag) zu erbringen.
• Typische Hauptverträge:
• Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien.
• Miet- und Pachtverträge.

b) Rechtsquellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): §§ 652–654 BGB regeln den Anspruch auf Maklerprovision, die Voraussetzungen für deren Entstehung sowie Sonderfälle wie die Doppelvertretung.
2. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Vorschriften zur Sicherung von Kundengeldern und weiteren Berufspflichten.
3. Dienstleistungsrichtlinie (EU): Regelungen zur Erbringung von Maklerdienstleistungen innerhalb der EU.

2. Rechte und Pflichten von Immobilienmaklern

a) Rechte des Maklers

Provisionsanspruch (§ 652 BGB):

• Der Anspruch entsteht, wenn der Makler eine nachweisbare oder vermittelnde Tätigkeit erfolgreich erbracht hat, die direkt zum Abschluss des Hauptvertrags führt.
• Voraussetzungen:
• Wirksamer Maklervertrag.
• Kausalität zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Hauptvertrag.
• Beispiel: Ein Käufer erwirbt eine Immobilie, die ihm der Makler nachgewiesen hat. Der Makler hat Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Exklusivität (Alleinauftrag):

• Bei einem Alleinauftrag darf der Auftraggeber keine anderen Makler beauftragen und muss eigene Verhandlungen unterlassen.

b) Pflichten des Maklers

Beratungspflichten:

• Der Makler muss den Auftraggeber über alle relevanten Aspekte der Immobilie aufklären (z. B. bauliche Mängel, Altlasten).
• Beispiel: Der Makler muss den Käufer informieren, dass ein Gebäudeteil nicht den aktuellen Bauvorschriften entspricht.

Nachweis- und Dokumentationspflicht:

• Nachweis über die Vermittlungstätigkeit, z. B. durch Exposés oder schriftliche Nachweise.

Sorgfaltspflichten:

• Der Makler muss im Interesse seines Auftraggebers handeln und darf keine unvollständigen oder falschen Informationen weitergeben.

Pflichten nach MaBV:

• Trennung von Kundengeldern.
• Buchführungspflichten.
• Aufbewahrungspflichten von Vertragsunterlagen.

3. Haftung des Maklers

a) Haftungsgrundlagen

Vertragliche Haftung (§§ 280 ff. BGB):

• Der Makler haftet für Schäden, die durch die Verletzung seiner Vertragspflichten entstehen.
• Beispiel: Ein Makler gibt falsche Informationen über die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks, wodurch der Käufer einen finanziellen Schaden erleidet.

Deliktische Haftung (§ 823 BGB):

• Haftung bei vorsätzlicher oder fahrlässiger Schädigung, z. B. durch fehlerhafte Angaben.

b) Haftungsbegrenzung

• Haftungsbeschränkungen können im Maklervertrag vereinbart werden, sind jedoch unwirksam, wenn sie wesentliche Vertragspflichten betreffen.

c) Typische Haftungsfälle

• Unvollständige oder falsche Angaben im Exposé.
• Doppelvertretung ohne Zustimmung (Vertretung von Käufer und Verkäufer).
• Verletzung der Beratungspflicht.

4. Der Maklervertrag

a) Arten von Maklerverträgen

1. Einfacher Maklervertrag:
• Keine Exklusivität, der Auftraggeber kann auch andere Makler beauftragen.
2. Alleinauftrag:
• Der Makler erhält Exklusivität, und der Auftraggeber darf keine anderen Makler einschalten.
3. Qualifizierter Alleinauftrag:
• Der Auftraggeber verpflichtet sich zusätzlich, alle Interessenten an den Makler zu verweisen.

b) Inhalt des Maklervertrags

• Art der Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung).
• Provisionshöhe und Fälligkeit.
• Vertragsdauer (befristet oder unbefristet).
• Regelungen zur Kündigung.

c) Form des Maklervertrags

• Schriftform ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber aus Beweisgründen empfehlenswert.

5. Versicherungspflichten

a) Berufshaftpflichtversicherung

• Immobilienmakler sind verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen, um Schäden aus ihrer Tätigkeit abzusichern.
• Deckungsumfang: Schäden durch fehlerhafte Beratung, falsche Angaben oder Vertragsverletzungen.

b) Beispiele für Schadensfälle

• Der Makler empfiehlt eine Immobilie ohne Hinweis auf bestehende Altlasten, was zu hohen Sanierungskosten führt.

6. Typische Streitigkeiten im Maklerrecht

a) Streit über die Provisionszahlung

• Beispiel: Ein Käufer behauptet, die Immobilie selbst gefunden zu haben und verweigert die Zahlung der Provision. Der Makler muss nachweisen, dass seine Tätigkeit kausal für den Abschluss des Vertrags war.

b) Falsche Angaben

• Beispiel: Der Makler macht fehlerhafte Angaben zur Wohnfläche, was zu Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer führt.

c) Doppelvertretung

• Ein Makler vertritt gleichzeitig Käufer und Verkäufer, ohne beide Seiten darüber zu informieren. Dies kann zur Unwirksamkeit des Provisionsanspruchs führen.

d) Unwirksame Vertragsklauseln

• Beispiel: Eine Klausel, die den Auftraggeber unangemessen benachteiligt, wird als unwirksam erklärt.

7. Alternative Vorgehensweisen

a) Provisionsfreie Vermittlung

• Einige Makler bieten ihre Dienste provisionsfrei für den Käufer an, indem sie ausschließlich vom Verkäufer bezahlt werden.

b) Online-Makler

• Digitale Plattformen wie Homeday oder ImmoScout24 bieten Dienstleistungen zu festgelegten Preisen oder niedrigeren Provisionssätzen an.

c) Private Verkaufsplattformen

• Verkäufer und Käufer können den direkten Kontakt suchen, um Maklerkosten zu sparen.

d) Schlichtung und Mediation

• Bei Streitigkeiten können außergerichtliche Einigungen durch Mediatoren oder Schiedsstellen erzielt werden.

8. Fazit

Das Maklerrecht regelt die Tätigkeit von Immobilienmaklern und schützt gleichzeitig die Interessen von Auftraggebern und Kunden. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung und transparente Kommunikation sind essenziell, um Streitigkeiten zu vermeiden. Die Berufshaftpflichtversicherung bietet eine Absicherung gegen Schadensersatzansprüche, während alternative Modelle wie Online-Plattformen den Markt diversifizieren. Typische Streitfälle, wie falsche Angaben oder Streit um die Provision, erfordern häufig gerichtliche Klärungen oder alternative Konfliktlösungsmechanismen.

Häufige maklerrechtliche Fragen sind u.a. die nachfolgenden:

• Wer schliesst einen Maklervertrag ab? Wer ist der Makler?
• Wann gilt ein Maklervertrag nicht?
• Muss die Maklerprovision bei gültigem Maklervertrag immer gezahlt werden?
• Was ist ein Maklervertrag, was ein Vermittlungsvertrag?
• Was bedeutet “besonderes Treueverhältnis” zwischen Auftraggeber und Makler im Maklerrecht?
• Ist die Höhe der Maklerprovision feststehend oder verhandelbar? Gibt es Grenzen?
• Was bedeutet eine Doppeltätigkeit des Maklers?
• Welche Rechte hat der Maklerkunde?
• Braucht es eine Ursächlichkeit der Maklertätigkeit?
• Gibt es typische Maklerklauseln, die rechtswidrig sind?
• Was ist ein Alleinauftrag eines Immobilienmaklers?
• Wann kann die Maklerprovision zurückgefordert werden?