Immobilienrecht/ Grundstücksrecht - horak Rechtsanwälte (Hannover)Unsere Anwälte verstehen sich auf eine rechtliche Beratung auf der gesamten Klaviatur zum Stichwort Immobilie. Dabei beraten wir bei Immobilien-Transaktionen, wie der Vertragsgestaltung der Kauf-/ Nutzungs-/ oder Projektverträge sowie im Rahmen der Finanzierung einer Transaktion, der Projektentwicklungen und der Immobiliennutzung (Mietrecht/ Mietvertragsrecht). Neben der immobilienrechtlichen Expertise bringen wir ein herausragendes technisches Verständnis mit. Das Immobilienrecht/ Grundstücksrecht umfasst im wesentlichen einen Teilbereich des Zivilrechts, nämlich das Recht der Grundstücke und der grundstücksgleichen Rechte, wie es in den Vorschriften der §§ 873 – 902 BGB normiert wurde. Bei Hauskaufverträgen/ im Immobilienkaufrecht arbeiten wir mit Notariaten zusammen. Das Immobilienrecht: Eine summarische DarstellungDas Immobilienrecht umfasst alle rechtlichen Regelungen im Zusammenhang mit der Nutzung, Verwaltung, Kauf, Verkauf, Miete und sonstigen Rechtsgeschäften mit Immobilien. Es ist ein Querschnittsgebiet aus Zivilrecht, Öffentlichem Recht, Steuerrecht und Wirtschaftsrecht. International kommen weitere Besonderheiten hinzu, abhängig von den jeweiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten.
1. Grundlagen des Immobilienrechtsa) Rechtsquellen in Deutschland- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
- Regelungen zu Kauf, Verkauf, Miete und Pacht (§§ 433 ff., §§ 535 ff., §§ 581 ff. BGB).
- Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit Eigentum (§§ 903 ff. BGB).
- Grundbuchordnung (GBO):
- Regelungen zur Eintragung und Verwaltung von Grundstücksrechten.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG):
- Vorschriften über Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum.
- Baugesetzbuch (BauGB):
- Planungsrechtliche Vorschriften, die die bauliche Nutzung von Grundstücken regeln.
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV):
- Schutzvorschriften für Käufer und Auftraggeber.
b) Internationale und europäische Rechtsgrundlagen- EU-Vorschriften:
- Richtlinie 2014/17/EU (Hypothekenkreditrichtlinie): Harmonisierung von Immobilienfinanzierungen.
- Dienstleistungsrichtlinie: Regelungen für Immobilienmakler innerhalb der EU.
- Länderspezifische Gesetze:
- In den USA, Großbritannien, Spanien oder Dubai gelten stark abweichende Immobiliengesetze.
2. Immobilienrechtliche Vorhabena) Entwicklung von Immobilienprojekten- Baulanderschließung: Kauf von unbebautem Land und dessen Erschließung.
- Bauvorhaben: Neubau oder Sanierung von Immobilien.
- Sonderimmobilien: Hotels, Krankenhäuser oder Logistikzentren erfordern spezifische Genehmigungen und Vorschriften.
b) Immobilienfinanzierung- Kreditsicherheiten, wie Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB) oder Grundschulden (§§ 1191 ff. BGB).
- Internationale Finanzierungsmodelle, z. B. durch REITs (Real Estate Investment Trusts).
3. Kauf und Verkauf von Immobiliena) Immobilienkaufvertrag- Vertragsschluss:
- Immobilienkäufe bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB).
- Inhalt des Vertrags:
- Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Beschreibung des Objekts, Übernahme von Lasten (z. B. Grundschulden), Gewährleistung.
- Ãœbergang von Eigentum:
- Erforderlich sind Einigung (§ 873 BGB) und Eintragung ins Grundbuch (§ 878 BGB).
b) Besondere Aspekte- Grunderwerbsteuer: Fällig bei jeder Übertragung von Grundstücken.
- Due Diligence: Prüfung der Immobilie auf rechtliche, bauliche und wirtschaftliche Risiken.
c) Internationaler Immobilienkauf- USA: Immobilienbesitz ist in der Regel an lokale Grundbuchämter gebunden, hohe steuerliche Belastungen bei der Veräußerung.
- Spanien: Registrierung im Immobilienregister, zusätzliche Steuerpflichten (z. B. ITP).
- Dubai: Freizonen erlauben den Erwerb von Immobilien durch Ausländer.
4. Verwaltung von Immobiliena) Rechtliche Verwaltung- Wohnungseigentum (§§ 1–30 WEG):
- Regelungen für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, z. B. durch Verwalter und Eigentümerversammlungen.
- Mietverwaltung:
- Abschluss und Überwachung von Mietverträgen.
- Technische Verwaltung:
- Erhalt und Wartung von Gebäuden.
b) Pflichten eines Verwalters- Wirtschaftliche Planung, Instandhaltung, Kommunikation mit Mietern und Eigentümern.
5. Mietrechtliche Vorgängea) Wohnraummiete (§§ 535 ff. BGB)- Mietvertrag:
- Schriftform ist empfohlen, jedoch nicht zwingend erforderlich.
- Rechte und Pflichten:
- Mieter hat das Recht auf ungestörte Nutzung der Immobilie, der Vermieter muss Instandhaltung sicherstellen.
b) Gewerbemiete- Unterschied zur Wohnraummiete:
- Freiere Vertragsgestaltung, z. B. in Bezug auf Kündigungsfristen und Miethöhe.
- Typische Vereinbarungen:
- Umsatzmieten, Betriebskostenumlage.
c) Besondere Regelungen- Mietpreisbremse bei Wohnraummieten in angespannten Märkten.
- Kündigungsschutz für Wohnraummieter.
6. Immobilienwirtschaft und Maklerrechta) Immobilienwirtschaft- Bauträgerrecht:
- Verträge zwischen Bauträgern und Käufern (MaBV).
- Projektentwicklung:
- Planung und Umsetzung von Großprojekten, z. B. Gewerbeparks.
b) Maklerrecht (§§ 652 ff. BGB)- Maklervertrag:
- Verpflichtung des Maklers zur Vermittlung von Immobilien gegen Provision.
- Provision:
- Seit Dezember 2020 in Deutschland: Provisionsteilung bei Wohnimmobilien.
c) Internationales Maklerrecht- USA: Doppelte Maklertätigkeit erlaubt, Käufer- und Verkäufermakler erhalten Provision.
- Spanien: Provision häufig ausschließlich vom Verkäufer bezahlt.
- Dubai: Strenge Regulierung von Maklerlizenzen.
7. Öffentliches Immobilienrechta) Planungsrecht- Bebauungspläne (§ 8 BauGB) und Flächennutzungspläne (§ 5 BauGB) bestimmen, wie Grundstücke genutzt werden dürfen.
b) Steuerrecht- Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen.
8. Internationales Immobilienrechta) EU- Harmonisierung von Verbraucherschutzvorschriften bei Immobilienfinanzierungen.
- Unterschiede in den Steuersystemen: In Frankreich z. B. hohe Notar- und Registrierungsgebühren.
b) USA- Kein zentrales Grundbuchsystem, hohe steuerliche Abgaben.
- Besonders in Staaten wie Florida oder Kalifornien hohe Nachfrage von internationalen Käufern.
c) Spanien- Beliebt bei Investoren aufgrund niedriger Immobilienpreise.
- Steuerliche Verpflichtungen, wie die jährliche Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio).
d) Dubai- Immobilienerwerb in Freizonen auch für Ausländer möglich.
- Keine Einkommens- oder Grundsteuer, aber Registrierungspflichten.
ZusammenfassungDas Immobilienrecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das alle Phasen eines Immobilienprojekts abdeckt: von der Planung und Finanzierung über den Erwerb und die Verwaltung bis hin zur Vermietung oder dem Verkauf. Nationale und internationale Unterschiede, insbesondere in Europa und beliebten Zielstaaten wie den USA oder Dubai, beeinflussen rechtliche und wirtschaftliche Entscheidungen erheblich. Eine präzise Kenntnis der jeweiligen Vorschriften ist essenziell, um Risiken zu minimieren und rechtssicher zu agieren. ImmobilienanwälteUnsere Immobilienanwälte bieten einen spezialisierten Anspruch an ihre Tätigkeiten im Immobilienrecht, der alle Ihre immobilienrechtlichen Fragestellungen professionell klärt. So können wir alle immobilienrechtlichen Angelegenheiten mit den unterschiedlichsten Immobilienbeständen unserer Mandanten bedienen. Dabei vertreten wir nicht nur Eigentümer, Projektierer, Makler oder Vermieter. Vielmehr kennen wir das Immobilienrecht in seinen wesentlichen Zügen auch aus Sicht der Mieter. Mithin können wir alle Belange des Baurechts und Immobilienrechts so profund bearbeiten, dass die Ihnen dadurch geschaffenen Mehrwerte im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie Ihren Zielen gerecht werden. Mit unserer Expertise begleiten wir natürlich auch Immobilienverwalter und –dienstleister, Bauträger und Immobilienentwickler. In rechtlicher Hinsicht umfasst unsere immobilienrechtliche Praxis folgende Teilbereiche:- Mietvertragsrecht;
- privates Mietrecht
- gewerbliches Mietrecht
- Wohnungseigentumsrecht
- Maklerrecht
- Maklervertragsrecht
- Baurecht
- Architektenrecht
- Bauträgerrecht
- Immobilienrecht
- Immobilienverwaltungsrecht
- Immobilienerwerbsrecht
- Grundstücksrecht
- Immobiliensteuerrecht
- Hauskaufrecht
- Notar zwecks Beurkundung des Immobilienkaufvertrages
- Zwangsversteigerungsrecht
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