Bauvertragsrecht - Hannover, Rechtsanwälte horak

Das Bau- und Architektenrecht bietet zahlreiche zivilrechtliche und verwaltungsrechtliche Besonderheiten. Dabei steht das Bauvertragsrecht im Mittelpunkt. Das Bauvertragsrecht regelt die Beziehungen des Bauherrn zu den Vertragspartnern, die an der Ausführung der Bauarbeiten beteiligt sind. Hierzu zählen z.B. Handwerker, Architekten und Ingenieure.

Privates und öffentliches Baurecht

Im übrigen wird das Baurecht in privates und öffentliches Baurecht eingeteilt.

Grundlage für das private Baurecht sind das Werkvertragsrecht und die nachbarschützenden Normen des Privatrechts.

Das öffentliche Baurecht umfasst das öffentliche Planungsrecht (Bauleitplanung), das Bodenordnungsrecht (z. B. Erschließung, Recht der Baunutzung etc.) und das Bauordnungsrecht.

Das Bauvertragsrecht im engeren Sinn

Das Bauvertragsrecht bestimmt die Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer zur Herstellung und Durchführung einer Leistung im Bauwesen. Typische Regelungen eines Bauvertrages regeln neben dem Leistungsumfang, Abnahme insbesondere Fragen der Baugewährleistung und der Bauhaftung.

Der Generalunternehmerbauvertarg sieht vor, dass sich der Generalunternehmer dem Bauherrn gegenüber verpflichten, die gesamte Bauleistungen zu erbringen bzw dabei wesentliche Teile der Bauleistung selbst auszuführen zu lassen. Dies erfolgt häufig nicht durch den Generalunternehmer selbst, sondern durch Sub-Unternehmer.

Der Wohnungsbau in Hannover und der Region Hannover wird umfassend gefördert, so dass alle Beteiligten, Auftraggeber, Generalunternehmer, Sub-Unternehmer eine optimale vertragliche Grundlage benötigen.

Der Bauvertrag muss als Werkvertrag verfasst werden, weil ein Erfolg, die Erstellung des Bauwerkes, geschuldet wird. Die Rechte und Pflichten ergeben sich hierbei aus den §§ 631 ff BGB. Bauvertragsrecht ist deshalb notwendig, weil die gesetzlichen Grundlagen nicht ausreichen; statt dessen sind individualisierte Regelungen nötig und selbst bei Zugrundelegung der VOB genügt dies allein häufig nicht.

Rechtliche Regelungen in Bauverträgen

Bauverträge sind komplexe Vereinbarungen, die sich durch ihre rechtliche und technische Vielschichtigkeit auszeichnen. Sie können nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) geregelt werden. Neben nationalem Recht spielen auch internationale Regelungen eine wichtige Rolle.

1. Bauvertrag nach BGB

Definition (§ 650a BGB):

• Der Bauvertrag ist ein besonderer Werkvertrag, der die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks umfasst.

Wesentliche Regelungen im BGB-Bauvertrag:

Abnahme (§ 640 BGB):

• Die Abnahme ist die entscheidende Voraussetzung für den Ãœbergang von Risiken (z. B. Mängelhaftung) auf den Besteller.
• Die Abnahme kann ausdrücklich (schriftlich/mündlich) oder stillschweigend durch Ingebrauchnahme erfolgen.
• Der Besteller darf die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln verweigern.

Beispiel:
Ein Rohbau mit Undichtigkeiten wird nicht abgenommen, da die Mängel wesentlich sind.

Mängelrechte (§§ 634 ff. BGB):

• Der Besteller kann bei Mängeln nach der Abnahme Nacherfüllung, Schadensersatz oder Minderung verlangen.
• Bei schwerwiegenden Mängeln kann der Vertrag gekündigt werden (§ 636 BGB).

Beispiel:
Risse in tragenden Wänden, die die Statik gefährden, erfordern eine Nachbesserung.

Fristen (§ 650e BGB):

• Der Unternehmer muss vertraglich vereinbarte Fristen einhalten.
• Bei Verzögerung kann der Besteller Schadensersatz wegen Verzuges (§ 286 BGB) oder eine Vertragsstrafe geltend machen.

Beispiel:
Eine vereinbarte Fertigstellung des Rohbaus bis 31.12. wird um vier Wochen überschritten, wodurch der Besteller Nutzungsausfälle geltend macht.

Meilensteine:

• Der Bauvertrag kann Etappen definieren, bei deren Erreichen Teilzahlungen fällig werden.

Beispiel:
Zahlung nach Fertigstellung des Fundaments, des Rohbaus und des Innenausbaus.

Mehrere Gewerke (§ 650a Abs. 2 BGB):

• Bauverträge können mehrere Gewerke umfassen (z. B. Rohbau, Elektroinstallation). Der Unternehmer bleibt verantwortlich für die Koordination.

Kündigung (§ 648 BGB):

• Der Besteller kann den Vertrag jederzeit kündigen, ist dann aber zur Zahlung der bis dahin erbrachten Leistungen verpflichtet.

2. Vergleich: Bauvertrag nach VOB/B

Die VOB/B ist ein anerkanntes Regelwerk für Bauverträge, das oft bei öffentlichen und privaten Bauvorhaben angewendet wird. Sie hat Vertragscharakter und gilt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde.

Unterschiede zwischen BGB und VOB/B:

Aspekt	BGB	VOB/B
Abnahme	Erforderlich für den Beginn der Mängelrechte (§ 640 BGB).	Fiktive Abnahme möglich, wenn der Besteller nicht reagiert (VOB/B § 12).
Mängelhaftung	5 Jahre für Bauwerke (§ 634a BGB).	Verkürzt auf 4 Jahre (VOB/B § 13).
Nachfristsetzung	Pflicht bei Nacherfüllung (§ 281 BGB).	Nicht zwingend erforderlich (§ 4 Abs. 7 VOB/B).
Vertragsstrafe	Im Vertrag ausdrücklich zu vereinbaren (§ 339 BGB).	Gilt als Standardregelung (§ 11 VOB/B).
Kündigung	Jederzeit möglich (§ 648 BGB).	Erfordert wichtige Gründe (§ 8 VOB/B).

3. Alternativen zu BGB und VOB/B

Individuelle Bauverträge:

• Besondere Vereinbarungen zwischen den Parteien, die die Regelungen des BGB/VOB/B ergänzen oder abweichen.

Beispiel:
Ein Vertrag, der eine verlängerte Gewährleistung von 10 Jahren vereinbart.

FIDIC-Verträge:

• International genutzte Musterverträge, die sich für Großprojekte eignen.
• Sie berücksichtigen internationale Standards und sind besonders für multilaterale Projekte geeignet.

4. Internationales Baurecht

Bei internationalen Bauprojekten gelten oft andere Standards und Rechtsordnungen. Typische Regelwerke:

a) FIDIC-Verträge

• Entwickelt von der International Federation of Consulting Engineers (FIDIC).
• Standardisierte Vertragsbedingungen für verschiedene Bauvorhaben (z. B. rote Bücher für Bauprojekte, gelbe Bücher für Design und Bau).

Beispiele für FIDIC-Regelungen:

Klar definierte Rollen:

• Der „Engineer“ überwacht das Projekt.
• Der „Contractor“ führt die Bauarbeiten aus.

Streitbeilegung:

• Einführung eines Dispute Adjudication Boards (DAB) vor einer gerichtlichen oder schiedsgerichtlichen Klärung.

b) Common Law (z. B. in Großbritannien, USA):

• Verträge basieren auf Präzedenzfällen und Standardwerken wie JCT oder NEC-Verträgen.

Beispiel:
Ein Auftragnehmer in Großbritannien kann für „unforeseen site conditions“ (unvorhergesehene Bedingungen auf der Baustelle) eine Vertragsverlängerung verlangen.

c) UNIDROIT-Prinzipien:

• Anwendung bei multilateralen Verträgen, um länderspezifische Unterschiede zu harmonisieren.

5. Beispiele für komplexe Bauverträge

Nationales Beispiel:

• Bau eines Wohnkomplexes mit BGB-Vertrag, bei dem Mängel erst nach der Abnahme beanstandet werden können (§ 640 BGB).

Internationales Beispiel:

• Bau einer Brücke im Rahmen der Neuen Seidenstraße, basierend auf einem FIDIC-Vertrag mit klar definierten Meilensteinen, Zahlungsplänen und Schiedsgerichtsbarkeit nach ICC-Regeln.

6. Alternativen zu nationalen Regelungen

Individuelle Verträge mit Schiedsklauseln:

• Streitigkeiten werden durch ein Schiedsgericht (z. B. ICC) gelöst, um schnelle und vertrauliche Entscheidungen zu ermöglichen.

Mediation:

• Geeignet für kleinere Bauprojekte, um Konflikte außergerichtlich zu lösen.

Internationale Finanzierungsverträge:

• Integration von Finanzierungsbedingungen in Bauverträge, z. B. durch multilaterale Entwicklungsbanken.

Zusammenfassung

• BGB-Bauverträge sind in Deutschland weit verbreitet und bieten umfangreiche Schutzregelungen für Besteller.
• VOB/B-Verträge sind praxisorientierter, insbesondere bei öffentlichen Ausschreibungen.
• Internationale Regelwerke wie FIDIC ermöglichen die Harmonisierung von Bauprojekten in unterschiedlichen Rechtsräumen.
• Alternative Ansätze wie individuelle Verträge oder Mediation bieten flexible Lösungen, insbesondere bei komplexen und multilateralen Projekten.

Die Wahl des Vertrags und der Regelungen sollte von der Komplexität des Bauvorhabens, der Anzahl der Beteiligten und den anwendbaren gesetzlichen Rahmenbedingungen abhängen