Abnahme

Die Abnahme ist ein entscheidender Moment im Bauvertrag, da sie den Übergang von Rechten und Pflichten regelt. Vor der Abnahme hat der Bauherr Ansprüche auf vertragsgemäße Herstellung, nach der Abnahme auf Gewährleistung. Eine Abnahmeverweigerung ist möglich, wenn erhebliche Mängel vorliegen, führt jedoch häufig zu Streitigkeiten. Teilabnahmen, Zustandsfeststellungen oder alternative Streitlösungsverfahren können den Prozess erleichtern.

Bedeutung von Abnahme und Teilabnahme im Baurecht

Die Abnahme ist ein zentraler Begriff im Bau- und Werkvertragsrecht. Sie stellt den Übergang der Verantwortung für das Werk vom Auftragnehmer (Unternehmer) auf den Auftraggeber (Bauherrn) dar und hat weitreichende rechtliche und praktische Konsequenzen.

1. Abnahme

Definition:

Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er das Bauwerk oder die Bauleistung als vertragsgemäß akzeptiert (§ 640 BGB). Dies kann ausdrücklich, stillschweigend oder durch schlüssiges Verhalten erfolgen.

Rechtsfolgen der Abnahme:

1. Ãœbergang der Gefahr:
• Ab der Abnahme trägt der Auftraggeber das Risiko für Schäden am Werk (§ 644 BGB).
2. Beginn der Gewährleistungsfrist:
• Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen mit der Abnahme.
3. Fälligkeit der Vergütung:
• Die Abnahme ist Voraussetzung dafür, dass der Werklohn fällig wird.
4. Beweislastumkehr:
• Nach der Abnahme liegt die Beweislast für Mängel beim Auftraggeber.
5. Mängelansprüche:
• Nach der Abnahme bestehen nur noch Ansprüche wegen Mängeln, die in der Gewährleistungsfrist auftreten.

Beispiel:

Ein Haus wird fertiggestellt und der Bauherr erklärt ausdrücklich, dass er mit der Bauleistung zufrieden ist. Damit wird die Abnahme wirksam, die Gefahr geht auf den Bauherrn über und die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt.

2. Teilabnahme

Definition:

Eine Teilabnahme betrifft einen abgeschlossenen Teil der Bauleistung und kann vereinbart werden, um größere Bauprojekte besser zu kontrollieren.

Rechtsfolgen der Teilabnahme:

1. Gefahrübergang und Beweislast:
• Auch hier gehen die Gefahr und die Beweislast für Mängel an diesem Teil des Werks auf den Auftraggeber über.
2. Beginn der Gewährleistungsfrist:
• Die Frist beginnt für den abgenommenen Teil der Leistung.
3. Zahlungspflichten:
• Der Bauunternehmer kann eine anteilige Vergütung für die abgenommene Leistung verlangen.

Beispiel:

Nach Fertigstellung des Rohbaus führt der Bauherr eine Teilabnahme durch, um sicherzustellen, dass dieser Abschnitt mängelfrei ist, bevor mit dem Innenausbau begonnen wird.

3. Ansprüche vor und nach der Abnahme

Ansprüche vor der Abnahme:

1. Nachbesserungspflicht:
• Der Auftraggeber kann verlangen, dass der Auftragnehmer Mängel vor der Abnahme beseitigt (§ 634 Nr. 1 BGB).
2. Erfüllung:
• Der Bauherr hat Anspruch auf die vertragsgemäße Herstellung des Werks (§ 633 BGB).
3. Verweigerung der Abnahme:
• Der Bauherr kann die Abnahme verweigern, wenn das Werk erhebliche Mängel aufweist.

Ansprüche nach der Abnahme:

1. Mängelansprüche:
• Der Auftraggeber kann Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadenersatz geltend machen (§ 634 BGB).
2. Beweislast:
• Nach der Abnahme muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser auf den Auftragnehmer zurückzuführen ist.

4. Abnahmeverweigerung

Voraussetzungen:

Der Bauherr kann die Abnahme verweigern, wenn:

• Erhebliche Mängel am Werk vorliegen.
• Das Werk nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

Rechtsfolgen der Abnahmeverweigerung:

1. Nachbesserung:
• Der Auftragnehmer ist verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.
2. Fälligkeit der Vergütung:
• Die Vergütung wird nicht fällig, solange keine Abnahme erfolgt.
3. Klage auf Abnahme:
• Der Auftragnehmer kann die Abnahme einklagen, wenn er der Meinung ist, dass das Werk vertragsgemäß erbracht wurde.

Beispiel:

Ein Bauherr verweigert die Abnahme, weil die Fenster nicht den vereinbarten Dämmwert aufweisen. Der Auftragnehmer muss die Fenster austauschen oder eine Klage auf Abnahme erheben.

5. Baurechtliche Möglichkeiten im Zusammenhang mit der Abnahme

a. Förmliche Abnahme:

• Durchführung einer gemeinsamen Abnahme mit Protokollierung der Ergebnisse und festgestellten Mängel.

b. Fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB):

• Wenn der Bauherr das Werk nicht innerhalb einer angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist, gilt es als abgenommen.

c. Zustandsfeststellung (§ 650g BGB):

• Bei Streitigkeiten kann eine förmliche Feststellung des Zustands des Werks erfolgen, um die Beweissicherung zu ermöglichen.

d. Einbehalt von Sicherheiten:

• Der Bauherr kann gemäß § 641 Abs. 3 BGB einen Teil der Vergütung einbehalten, um sich gegen Mängelansprüche abzusichern.

6. Alternativen zur Abnahme

Wenn die Abnahme scheitert oder nicht durchgeführt werden kann, gibt es folgende Alternativen:

a. Fiktive Abnahme:

• Die Abnahme wird durch schlüssiges Verhalten oder Zeitablauf fingiert.

b. Teilabnahmen:

• Wenn das gesamte Werk noch nicht abnahmereif ist, können Teilabnahmen durchgeführt werden.

c. Zustandsfeststellung (§ 650g BGB):

• Wenn der Bauherr die Abnahme verweigert, kann eine gerichtliche Zustandsfeststellung beantragt werden.

d. Mediation oder Schlichtung:

• Streitigkeiten über die Abnahme können durch außergerichtliche Verfahren gelöst werden.

Beispiel:

Bei einem Streit über die Abnahme eines Hauses könnte ein Schlichtungsverfahren vereinbart werden, um die festgestellten Mängel zu klären und eine Lösung zu finden.